Архив номеров

Тверская газета Караван+Я СОЦИУМ

    Несмотря на свое название, «недвижимость» - очень динамичная сфера бизнеса. На любое изменение конъюнктуры рынка игроки, а за ними и цены реагируют моментально. Потенциальный покупатель квадратных метров - зачастую под воздействием рекламы - не в состоянии разобраться в истинных механизмах работы рынка жилья. А их нужно знать хотя бы только для того, чтобы не стать жертвами квартирных мошенников.

КАК ОНИ РАСТУТ

    С начала этого года специалисты отмечали в Твери рост цен и на новое, и на вторичное жилье. Но при этом мало кто задумывался о причинах подорожания. Коммерческий директор консалтинговой компании «Трида» Мария КУЧИЙ считает, что для подорожания квадратного метра есть объективные основания.
    - Сегодня стоимость недвижимости в Твери очень высока и продолжает расти с каждым днем. Это характерно и для нового, и для вторичного жилья. Дело в том, что окончательную цену квадратного метра формируют рынок и условия, в которых ведется строительство. Ситуация такова, что сегодня для застройщиков повысили налоговую планку, плюс по закону строительство может вестись только на выкупленных участках земли. Цены на землю стали подниматься. Эти расходы прибавляются к стоимости квадратного метра в новостройках, и она соответственно повышается. Покупатель реагирует на это уходом на рынок вторичного жилья, повышает спрос на него, и там с ценами происходит то же самое. Зачастую вторичный рынок по ценам приближается к новостройкам. Многие люди не понимают всего этого и ошибаются, полагая, что цены на недвижимость будут падать. Хочу сказать, что в нынешних условиях этого произойти не может. Цены не будут снижаться ни на вторичном, ни на первичном рынке жилья. Чем быстрее и больше повышается стоимость нового жилья, тем быстрее и оперативнее повышается «вторичка».

СТАРЫЕ И НОВЫЕ

    Немного иную точку зрения высказывает заместитель директора компании «Атол недвижимость» Михаил СУСЛОВ:
    - В нашей сфере все подчиняется конъюнктуре, и на цены влияет множество факторов. Здесь многое зависит от района расположения объекта, типа квартиры, скажем так, ее элитности. Совершенно необязательно, чтобы новое жилье было дороже старого. Некоторые новостройки реализуются по довольно демократичным ценам, которые на порядок ниже стоимости «сталинки» в центре города.
    На мой взгляд, сегодня на ценообразование влияет, скорее, динамика вторичного рынка жилья, так как на него приходится больший объем рынка, чем на первичное. За последние годы строительство первичного жилья сократилось в три раза. Строить стали меньше, количество предложений уменьшилось. Плюс из того объема первичного жилья, что все же сдается в эксплуатацию, основная масса реализуется через дочерние риэлторские структуры строительных фирм. Поэтому при дефиците предложения нового жилья риэлторы в основном работают с жильем вторичным. В отношении баланса спрос-предложение рынок реагирует моментально. А поскольку предложение уменьшилось, то, я думаю, цены вряд ли пойдут вниз. Скорее всего, какое-то время будет наблюдаться определенная стабильность. Хотя в некоторых сегментах рынка жилье может и дешеветь, если на него падает спрос.
    Если оценивать спрос с точки зрения массовости, то в этом отношении решающую роль как раз играют цены. Поэтому лидирует вторичное жилье - «хрущевки», «брежневки», квартиры улучшенной планировки. Новое дорогое жилье и не менее дорогие «сталинки» не имеют массового спроса именно из-за своей стоимости.

КАЧЕСТВО МИНУС

    - Плохо информированные покупатели, в том числе и молодежь, в основном нацелены на новые квартиры, - продолжает коммерческий директор консалтинговой компании «Трида» Мария Кучий. - У этой категории покупателей наблюдается спрос даже на квартиры в недостроенных домах (ипотека выдается и на недострой). Но при этом люди не понимают, что сильно рискуют, особенно если они связываются с ненадежным агентом. Вспомните катастрофу с инвесторами «Социнициативы». Мы избегаем связываться с недостроем и предлагаем только готовые к заселению квартиры.
    Другой момент - качество нового жилья, которое не соответствует элементарным требованиям. Свежий пример: на один из строящихся в Заволжском районе объектов выехал специалист нашей компании, чтобы просто побеседовать с рабочими, которыми оказалась бригада узбеков. Наш специалист представился покупателем квартиры в этом доме. Узбеки сами рассказали, что строят как попало, им мало платят, они не заинтересованы делать все качественно, как положено. Кроме того, их очень сильно ущемляют в материалах, они не выдерживают требований СНИПов и ГОСТов, что впоследствии очень быстро ощутят на себе жильцы. Это одна из глобальных проблем первичного рынка жилья, которая отражается и на риэлторах, и на покупателях. В итоге, есть тенденция к тому, что многие клиенты склонны приобретать жилье в домах не моложе пяти лет.

НЕВОЗМОЖНОЕ ВОЗМОЖНО?

    Если есть спрос, то вполне логично поинтересоваться, кто может себе позволить приобрести новую или даже не очень новую квартиру и что делать тем, для кого это слишком дорого.
    - Основная масса клиентов - люди состоявшиеся, обладающие относительной платежеспособностью, - рассказывает заместитель директора компании «Атол недвижимость» Михаил Суслов. - При этом выплатить всю стоимость квартиры сразу может только довольно незначительная часть клиентов. Основная масса стремится улучшить свои жилищные условия, расширить площадь за счет обмена старой квартиры на новую с доплатой.
    - Среди ваших клиентов много молодежи?
    - Для молодых семей покупка жилья составляет определенную проблему. У молодежи просто нет денег. Что касается ипотеки, то она доступна далеко не всем, хотя и пользуется большим спросом. В направлении ипотечного кредитования мы в основном работаем со Сбербанком и «Тверьуниверсалбанком». Для начала мы оцениваем возможности клиентов и разъясняем их возможности. В 99% случаев наши клиенты получают ипотеку. Но нельзя забывать, что при этом решающую роль играет легальный доход клиента или совокупный доход для семьи. Если доход позволяет, мы приступаем к оформлению ипотечного кредита.
    При расчете своих возможностей люди могут прибегнуть к элементарной арифметике.
    Основной принцип, которым должны руководствоваться потенциальные получатели ипотеки: чем больше первоначальный взнос, тем меньше выплачивать потом. Обязательным взносом является 10% от стоимости квартиры. По опыту могу сказать, что при минимальном взносе брать ипотеку нереально и невыгодно. Например, однокомнатная квартира в среднем стоит 55 тысяч долларов. При минимальном взносе в 10%, то есть в размере 5,5 тысяч долларов, остальные 50 придется взять в кредит. Если оформлять ипотеку по самой льготной ставке – 11% в год на 15 лет, то семье придется выплачивать около 15 тысяч рублей в месяц. В таких условиях совокупный семейный доход должен быть не меньше 37 тысяч рублей в месяц. Иначе в кредите будет отказано. Если - при указанных вводных - оформлять кредит на 25 лет, то придется выплачивать около 12 тысяч рублей в месяц, а совокупный доход семьи должен быть не меньше 32 тысяч рублей. При меньших показателях дохода оформить ипотеку просто нереально.
    Процентная ставка по ипотеке довольно высока в связи с долгосрочностью кредита и большой суммой. Банки тоже рискуют в определенной степени, поэтому пытаются себя подстраховать именно высокой ставкой.
    Человеку просто невыгодно обременять себя кредитными обязательствами на столь большой срок, при этом получив ту же однокомнатную квартиру. Учтите еще тот факт, что до полного погашения кредита без разрешения банка человек не сможет производить никаких манипуляций с квартирой: ни продать, ни обменять. По крайней мере, прецеденты подобных сделок нам неизвестны.
    В таком случае возможности наших молодых семей оценить нетрудно. Поэтому ипотеку они получают нечасто.
    - Главная проблема - «черные зарплаты», ведь банки в качестве показателя платежеспособности воспринимают только легальный доход, - подтверждает мнение своего коллеги Мария Кучий. - Главное, чтобы молодая семья предоставила полный пакет документов нашей компании, все остальное сделаем сами.
    Но так же, как и для любых других покупателей, даже при предоставленном ипотечном кредите в итоге жилье в новостройках будет стоить для них на 15-20 тысяч долларов дороже. Поэтому мы советуем переключаться на вторичное жилье. Во-первых, на вторичном рынке жилья меньше неприятных сюрпризов и неожиданностей. При этом покупатель абсолютно ничего не теряет, его собственность будет так же расти в цене, как и остальная. Во-вторых, зачем переплачивать за одни и те же метражи десятки тысяч долларов и втягивать себя в лишнюю кабалу с выплатой кредита. Например, вместо 20 тысяч в месяц люди платят 12 - разница очевидна. В целом, молодым семьям, конечно, тяжело выплачивать кредиты, поэтому мы их ориентируем на покупку вторичного жилья.

    Несмотря на некоторые тонкости, все наши эксперты сходятся в одном: для Твери недвижимость была, есть и будет, наверное, одним из наиболее стабильных объектов инвестирования личных средств. В ближайшее время вкладывать деньги в квадратные метры будет так же выгодно, как раньше. Даже если в определенных сегментах рынка жилья в силу объективных причин рост цен может приостановиться, то уж по крайней мере падать они не будут. Поэтому в ближайшее время покупатели квартир ничего не потеряют. Главное, чтобы люди нашли, что вкладывать.

Александр ЗЕНИН



Наша газета выходит в городах:
  • Андреаполь
  • Бежецк
  • Белый
  • Бологое
  • Вышний Волочек
  • Весьегонск
  • Жарковский
  • Западная Двина
  • Зубцов
  • Калязин
  • Кашин
  • Кесова Гора
  • Кимры
  • Конаково
  • Красный Холм
  • Кувшиново
  • Лесное
  • Лихославль
  • Максатиха
  • Молоково
  • Нелидово
  • Оленино
  • Осташков
  • Пено
  • Рамешки
  • Ржев
  • Сандово
  • Селижарово
  • Сонково
  • Спирово
  • Старица
  • Торжок
  • Торопец
  • Удомля
  • Фирово
  • ЗАТО Озерный
  • ЗАТО Солнечный
  • Тверь
  • Селигер

 

Блоги пользователей

Геннадий Климов, главный редактор

Орлова Мария, первый зам. главного редактора

Блог газеты

Марина Гавришенко, зам. главного редактора

Любовь Кукушкина, журналист

"Тверия" - Граждане Тверской области и тверские Землячества


   
 
   

Контакты

Адрес редакции: 170100, г. Тверь, ул. Советская, 25, 2-й этаж.
Тел./факс 34-26-44, тел. (4822) 34-77-02
e-mail: karavan@tvcom.ru